Как читать график амортизации

График амортизации — это кредит, расписанный по месяцам. По виду это стена цифр, и это самый прямой ответ на вопрос «во сколько этот кредит мне на самом деле обходится», который существует, — потому что там виден каждый доллар по порядку, вместе с остатком после каждого платежа.

Ниже — устройство такого графика.

Колонки

В типичном графике пять или шесть колонок.

Номер платежа. Месяц, считая от первого платежа.

Сумма платежа. Всего выплачено за этот месяц. Почти в каждом месяце это одна и та же цифра, и в этом суть амортизации: платёж постоянный, меняется только его состав.

Проценты. Проценты, начисленные за этот месяц. Они равны остатку на начало месяца, умноженному на месячную ставку. Колонка начинается высоко и снижается.

Основной долг. Часть платежа, уменьшающая остаток. Это платёж за вычетом процентов; он начинается маленьким и растёт. Проценты плюс основной долг дают платёж, и это полезно проверить на любом графике.

Доплата. Сумма сверх платежа по графику, направляемая на основной долг. В большинстве графиков она нулевая и появляется на том, который строится в калькуляторе при заполненном поле дополнительного платежа.

Остаток. Сколько осталось должны после этого платежа. Именно эта колонка рассказывает историю.

Три формы, которые видно в графике

Колонка процентов снижается. Не из-за изменения ставки, а из-за того, что остаток, на который она начисляется, уменьшается.

Колонка основного долга растёт. Не потому что решение направляет в неё большую часть платежа, а потому что проценты съедают меньшую долю платежа.

Колонка остатка — самая интересная. Сначала она снижается медленно, затем быстрее, а потом выравнивается по мере приближения к нулю. Крутая часть приходится на конец, что противоположно ожиданиям большинства, и это причина того, что тридцатилетний кредит погашается намного быстрее, чем кажется по ощущениям.

Колонка накопленных процентов

Если в графике есть колонка, которая накапливает проценты, а не показывает их по месяцам, она представляет интерес. Эта колонка отвечает на вопрос, который месячная колонка не закрывает: сколько стоимости уже уплачено?

По типичному тридцатилетнему кредиту примерно четверть суммарных процентов начисляется в первые пять лет, а основная часть — в первое десятилетие. Увидеть это в одной колонке — другое впечатление, чем складывать месячные значения вручную.

Почему последняя строка отличается

Платёж — это фиксированное число центов, и кредит не делится нацело на целые центы за фиксированное число месяцев. В конце остаётся небольшой остаток.

Последний платёж корректируется, чтобы его закрыть. Это не аномалия и не ошибка; так происходит при каждом округлении платежа. Калькулятор на этом сайте корректирует последний платёж по той же причине, и последняя строка его графика показывает, что кредит закрывается ровно в ноль.

Чего в графике нет

Чистый график амортизации покрывает кредит и ничего больше.

Налог на недвижимость и страховка не амортизируются. Это годовые расходы, разбитые на ежемесячные платежи, и они видны в платёжном документе, а не в графике. График, включающий их, показывает эскроу, а не амортизацию.

Комиссии в него не входят. Расходы при закрытии сделки, авансовые платежи и ипотечная страховка отделены от арифметики кредита.

Инфляция в него не входит. График — это набор номинальных цифр, что корректно для кредита с фиксированной ставкой и не описывает, сколько эти цифры покупают.

Использование графика для проверки изменения

Самое практичное применение графика — сравнение. Меняется один входной параметр, и читается результат:

• Добавление $200 в месяц к основному долгу сокращает число строк.
• Смена срока с 30 лет на 15 делает так, что колонка процентов начинается намного ниже.
• Смена ставки делает так, что колонка процентов начинается намного выше, а весь график растягивается.

Калькулятор ипотечного платежа строит погодовую версию этой таблицы, а руководство по амортизации объясняет механизм, стоящий за каждой колонкой.