Cómo leer un cuadro de amortización
Cada columna del cuadro de amortización de una hipoteca explicada, desde el reparto de la cuota hasta el último pago ajustado que cancela el préstamo.
Un cuadro de amortización es el préstamo escrito mes a mes. Parece un muro de números, y es la respuesta más directa que existe a la pregunta «cuánto me está costando realmente este préstamo», porque muestra cada dólar, en orden, con el saldo después de cada pago.
Así se lee uno.
Las columnas
Un cuadro típico tiene cinco o seis columnas.
Número de cuota. El mes, contado desde el primer pago.
Importe de la cuota. El total pagado ese mes. Es la misma cifra en casi todos los meses, y ese es el sentido de la amortización: la cuota es constante y solo cambia su composición.
Intereses. Los intereses cobrados ese mes. Son el saldo al comienzo del mes multiplicado por el tipo mensual. La columna empieza alta y baja.
Capital. La parte de la cuota que reduce el saldo. Es la cuota menos los intereses, y empieza pequeña y crece. Intereses más capital igualan la cuota, y eso se puede comprobar en cualquier cuadro que te entreguen.
Extra. Cualquier importe pagado por encima de la cuota programada, aplicado a capital. Es cero en la mayoría de los cuadros y aparece en el que se construye en la calculadora cuando se usa el campo de pago adicional.
Saldo. Lo que queda pendiente después de ese pago. Esta es la columna que cuenta la historia.
Las tres formas que muestra la tabla
La columna de intereses baja. No porque cambie el tipo, sino porque se reduce el saldo sobre el que se cobra.
La columna de capital sube. No porque alguna decisión asigne más cuota a esa parte, sino porque los intereses se comen menos de la cuota.
La columna de saldo es la interesante. Baja despacio al principio, luego más deprisa, y luego se aplana al acercarse a cero. La parte empinada está al final, al revés de lo que espera casi todo el mundo, y es la razón por la que un préstamo a treinta años se devuelve mucho más rápido de lo que parece.
La columna de interés acumulado
Si un cuadro tiene una columna que acumula el interés en lugar de mostrarlo mes a mes, es la columna que más información aporta. Contesta a la pregunta que la mensual no puede: ¿cuánto del coste ya he pagado?
En un préstamo típico a treinta años, alrededor de una cuarta parte del total de intereses se cobra en los primeros cinco años, y la mayor parte se cobra en la primera década. Verlo en una sola columna es una experiencia distinta a sumar a mano las cifras mensuales de intereses.
Por qué la última fila es distinta
La cuota es un número fijo de céntimos, y un préstamo no se divide de forma exacta en céntimos enteros a lo largo de un número fijo de meses. Al final queda un pequeño saldo pendiente.
La última cuota se ajusta para cancelarlo. No es una anomalía ni un error; es lo que pasa siempre que se redondea una cuota. La calculadora de este sitio ajusta la última cuota por el mismo motivo, y la última fila de su cuadro es la que confirma que el préstamo se cierra exactamente en cero.
Lo que no hay en un cuadro
Un cuadro de amortización puro cubre el préstamo y nada más.
El impuesto predial y el seguro no se amortizan. Son costes anuales divididos en cuotas mensuales, y aparecen en el recibo de pagos y no en el cuadro. Un cuadro que los incluye está mostrando el escrow, no la amortización.
Los honorarios no están. Los gastos de cierre, los puntos y el seguro de hipoteca van aparte de la aritmética del préstamo.
La inflación tampoco. Un cuadro es un conjunto de cifras nominales, lo que es correcto para un préstamo a tipo fijo y no describe qué compra esas cifras.
Usar un cuadro para probar un cambio
El uso más práctico de un cuadro es la comparación. Se cambia un insumo y se lee qué ocurre:
- Se añaden $200 al mes de capital extra y se mira caer el número de filas.
- Se cambia el plazo de 30 años a 15 y se mira cómo la columna de intereses empieza mucho más abajo.
- Se cambia el tipo y se mira cómo la columna de intereses empieza mucho más arriba y todo el cuadro se estira.
La calculadora de cuota de hipoteca produce la versión año por año de esta tabla, y la guía de amortización explica el mecanismo detrás de cada columna.
Fuentes
Estas son las fuentes primarias detrás de las cifras y el método de esta guía.
Calculadoras detrás de esta guía
Preguntas frecuentes
¿Qué columnas tiene un cuadro de amortización?
Normalmente: el número de cuota, el importe de la cuota, la parte de intereses, la parte de capital y el saldo pendiente. Un cuadro con una columna de capital extra muestra el importe adicional aplicado por encima de la cuota programada.
¿Por qué la primera cuota es casi todo intereses?
Porque los intereses se cobran sobre el saldo pendiente al comienzo del mes, y en el primer mes ese saldo es el importe completo prestado. La parte de capital es lo que queda de la cuota después de esos intereses.
¿Por qué la última cuota es distinta?
La cuota mensual es un número fijo de céntimos, y la aritmética deja un pequeño resto al final del plazo. La última cuota se ajusta para cancelarlo, que es práctica habitual.
¿El cuadro incluye impuestos y seguro?
Normalmente no. Un cuadro de amortización puro cubre el préstamo. Las cantidades de escrow aparecen en el recibo de pagos, y el impuesto predial y el seguro son costes anuales divididos en cuotas mensuales, no importes amortizados.
¿Qué muestra la columna de interés acumulado?
El total de intereses cobrados hasta ese punto del préstamo. Es la cifra que hace visibles los primeros años: buena parte del total de intereses se cobra mucho antes de que el saldo sea pequeño.
¿Sirve un cuadro para ver el efecto de un pago adicional?
Sí. El cuadro se recalcula mes a mes, así que un pago adicional acorta todo el cuadro y la última fila se acerca. Es la forma más clara de ver el efecto de un cambio.