Типичные ошибки в сравнении аренды и покупки
Предположения, которые незаметно меняют результат сравнения аренды и покупки: от игнорирования обслуживания и транзакционных расходов до трактовки роста цены как обещания.
Большинство сравнений аренды и покупки ошибаются не из-за арифметики. Они ошибаются из-за предположений, а предположения обычно принимаются молча.
Калькулятор «аренда против покупки» на этом сайте делает каждое предположение явным входным параметром, так что эффект от его изменения виден, а не спрятан. Этот материал разбирает те предположения, которые чаще всего меняют ответ.
Рост цены как обещание
Самая существенная ошибка, потому что она работает в одну сторону. Сравнение, которое предполагает рост дома на 3 процента в год и не рассматривает возможность падения, даёт ответ, неверный в самом важном случае.
Само число — это предположение, и разумное предположение можно подкрепить данными: Федеральный резервный банк Сент-Луиса публикует длинные индексы цен на жильё, разумная отправная точка для калибровки. Но разрыв между удачными и неудачными десятилетиями огромен, и арифметика пятилетнего горизонта полностью отличается от арифметики тридцатилетнего.
Исправление — прогнать расчёт несколько раз: с ростом в ноль, затем с положительным, затем с отрицательным. Если ответ меняется полностью, он никогда не был про аренду против покупки. Он был про прогноз цены дома.
Забыть, что у владения есть текущие расходы
Аренда — это одно число. Владение — это платёж по ипотеке плюс налог на недвижимость плюс страхование плюс HOA плюс обслуживание.
Обслуживание забывают, потому что оно приходит без счёта. Крыши, бытовая техника, водонагреватели и краска не появляются ни в одном документе и не попадают в сравнение, где перечислены только ипотека и налог.
Корректный подход — процент от цены покупки в год, введённый как явное число, которое можно обсуждать. Процент от цены — это не утверждение о конкретном доме, а грубое приближение того факта, что здание стареет.
Оставить первоначальный взнос за рамками сравнения
Первоначальный взнос — это наличные, уходящие с накопительного счёта. Полное сравнение спрашивает, сколько эти деньги принесли бы иначе, и сравнивает это с тем, что дало их вложение в дом.
Большинство простых сравнений этого не делают, и пробел здесь крупный. Двадцатипроцентный взнос на дом за $450,000 — это $90,000: деньги, которые на всё время выпали из накоплений, и деньги, альтернативное применение которых часть решения.
Калькулятор «аренда против покупки» на этом сайте доходность на первоначальный взнос тоже не моделирует. Он показывает денежные вложения и накопленный капитал — ту часть сравнения, которую можно установить арифметикой. Остальное — суждение о доходности.
Использовать одну лишь заголовочную цену и одну лишь заголовочную аренду
Аренда и цены котируются так, что это выгодно одной из сторон сравнения. Дом с хорошей квартирой и дом с плохой квартирой в пяти минутах ходьбы могут иметь одинаковую ежемесячную аренду; дом с хорошей кухней и дом с плохой крышей — одинаковую цену. Сравнение считает их взаимозаменяемыми, а они такими не являются.
Сравнивать на горизонте, не совпадающем с планом
Тридцатилетний горизонт — плохое предположение для человека, который рассчитывает переехать через четыре года, а четырёхлетний горизонт — плохое предположение для человека, который покупает, чтобы остаться. После параметра роста цены горизонт — самый мощный рычаг во всём сравнении, потому что первоначальные расходы на покупку распределяются по годам проживания.
Расчёт на пяти годах и на тридцати, при прочих равных, показывает это наглядно.
Сравнивать ежемесячную цифру вместо итоговой
Ежемесячное сравнение — та же ошибка, что встречается в сравнениях ипотек. Аренда $2,400 против расходов на владение $2,150 делает аренду более дорогой, и по месяцам так и может быть. На горизонте, с учётом капитала, порядок может оказаться другим. Месяц перелома существует именно потому, что ежемесячный ответ и итоговый ответ долго расходятся.
Не учитывать выход
Выход есть у обоих путей, и он разный. У аренды — депозит, срок предупреждения и стоимость переезда. У владения — расходы на продажу, рынок, который может быть слабее прежнего, и ипотеку, которую приходится погасить или передать следующему покупателю.
Калькулятор показывает расходы на продажу в конце горизонта, потому что это реальная и зачастую существенная величина. Риск продажи в ослабевшем рынке он не моделирует, потому что это факт о будущем, а не об арифметике.
Практический порядок действий
Если сравнение проводится по-настоящему, такой порядок обычно вскрывает предположения, которые имеют значение:
- Фактическая цена, фактическая арендная плата, фактическая налоговая ставка и фактическая котировка страхового тарифа по конкретным объектам.
- Расчёт с неизменной ценой дома и зафиксированный месяц перелома.
- Повторный расчёт с отрицательным изменением цены и ещё один — с положительным.
- Расчёт на вероятном горизонте и на тридцати годах.
- Оценка того, насколько месяц перелома сдвигается между этими прогонами. Если сдвиг велик, решение опирается на предположения, а не на арифметику, и это полезно знать до того, как кто-либо сделает вывод.
Источники
Это первоисточники за цифрами и методом в этом руководстве.
Калькуляторы к этому руководству
Частые вопросы
Какое предположение сильнее всего меняет ответ?
Предположение о цене дома на горизонте, за ним — резерв на обслуживание. Аренда и ставка тоже важны, но именно траектория стоимости и текущие расходы на владение обычно определяют результат сравнения.
Включать ли рост цены вообще?
Он входит в расчёт, потому что капитал — часть сравнения, но воспринимается как предположение, а не как прогноз. Расчёт проводится с нулём, с отрицательным значением и с положительным, и видно, насколько меняется ответ.
Почему резерв на обслуживание всегда обсуждается?
Потому что это реальный расход, который не появляется ни в одном документе и огромным образом различается между домами и между годами. Слишком малое значение делает владение выглядеть лучше, чем оно есть, слишком большое — хуже. Задать его явным входным параметром, с числом, которое можно обосновать, лучше, чем оставлять его за рамками расчёта.
А что с доходностью на первоначальный взнос?
Первоначальный взнос — это деньги, которые недоступны ни для чего другого, пока лежат в доме, поэтому полное сравнение обязано учитывать то, что они могли бы принести. Большинство простых сравнений это упускают, и это один из самых крупных пробелов.
Учитывает ли сравнение продажу через несколько лет?
Да. Горизонт задаётся числом лет, в течение которого планируется остаться, и инструмент показывает стоимость, капитал и расходы на продажу в его конце.
Реалистичен ли короткий горизонт?
Для многих он реалистичен: переезд по рабочим или семейным причинам случается задолго до тридцати лет. Короткий горизонт — сильнейший аргумент в пользу аренды, и расчёт полезно провести и на пяти, и на тридцати годах.