Калькулятор «аренда против покупки»

Аренда и покупка — это два разных формата отношений с одним и тем же по существу: крыша над головой и место для работы. Калькулятор «аренда против покупки» сравнивает их по деньгам и по капиталу, и на этом останавливается.

Вердикта он не выносит, и причину этого полезно обозначить до арифметики. Вердикт зависел бы от фактов, которых страница не видит: сколько ещё накоплено, насколько стабилен доход, сколько времени планируется провести в этом месте, насколько тяжело даётся плохой месяц. Эти входные данные меняют ответ, не меняя ни одного числа в арифметике.

Два журнала, месяц за месяцем

Сравнение ведёт два журнала денежных потоков параллельно.

В журнал аренды входят ежемесячная арендная плата и страховка арендатора. Это всё. Депозит возвращать не приходится, обслуживания нет, затрат на сделку в конце тоже нет.

В журнал владения входят:

• Платёж по ипотеке, рассчитанный по стандартной формуле амортизации
• Налог на недвижимость в процентах от цены покупки в год
• Страхование жилья как годовая сумма, делённая на двенадцать
• Любой сбор HOA или взнос за обслуживание квартиры
• Резерв на обслуживание в процентах от цены покупки в год
• Первоначальный взнос и расходы при закрытии сделки — в первый месяц

Именно резерв на обслуживание вызывает споры. Ремонты не появляются в документах о сделке, но они приходят, и приходят независимо от того, есть ли ипотека. Исключение их из расчёта делает владение выглядеть выгоднее, а завышенная оценка делает его выглядеть хуже. Выражение этих расходов в процентах от цены покупки в год держит их рядом с другими текущими расходами, где их и обсуждают по существу.

Капитал — часть, которую легко упустить

Расчёт только денежных потоков даёт неполную картину, потому что владение кладёт актив на баланс, а аренда — нет.

Поэтому калькулятор отслеживает ещё две величины каждый месяц:

• Стоимость дома, растущая или уменьшающаяся ежемесячно по введённой годовой ставке
• Остаток долга по займу, взятый из графика амортизации

Их разность и есть капитал:

equity = home value − remaining loan balance

Чистая стоимость владения — это вложенные деньги минус этот капитал:

net cost = down payment + closing costs + all monthly ownership costs − equity

Именно это число сравнимо с арендной платой, которую пришлось бы заплатить за тот же период. В начале чистая стоимость владения высока, потому что внесён крупный аванс, а капитал накоплен минимальный. По мере того как годы идут, а баланс сокращается, чистая стоимость снижается, и в какой-то момент она опускается ниже арендной платы.

Месяц перелома

Эта точка — месяц перелома, и это самое полезное отдельное число из всех, которые даёт инструмент. Это первый месяц, в котором:

net cost of owning < total rent paid over the same months

Его полезно читать внимательно. До перелома аренда обходилась дешевле в денежном выражении. После него владение обходится дешевле, если учесть капитал. Ни одна из сторон этой линии не является рекомендацией; это точка, где две линии на графике пересекаются, и положение пересечения целиком зависит от входных данных.

Месяц перелома отдаляется, когда аренда низка относительно цены покупки, когда ставка высока, когда горизонт короткий и когда предположение об росте цены низкое или отрицательное. Он не наступает вовсе, когда аренда мала относительно цены покупки, и это арифметическая причина того, почему покупка за наличные на дорогом рынке может оказаться более дорогим вариантом за пять лет.

Что намеренно оставлено за рамками

Сравнение охватывает деньги и капитал. Оно не охватывает:

• Налог с продажи. И сам прирост, и возможное освобождение от налога лежат за пределами инструмента.
• Вычет процентов по ипотеке. Имеет ли он цену, зависит от предельной ставки налогообложения и обстоятельств.
• Транзакционные расходы на покупку. Расходы при закрытии сделки входят как процент от цены; подробности о том, что они покрывают, — в материале о расходах при закрытии сделки.
• Разное качество жилья. Арендованная квартира и покупка в другом районе — это разные объекты, и никакая формула это не передаёт.
• Возможность переехать. Аренда сохраняет договор, покупка — ипотеку. У обоих есть свои расходы на выход, и здесь не учитывается ни то, ни другое.

Замечание о входном параметре роста цены

Введённое годовое изменение стоимости применяется каждый месяц на всём горизонте, в обе стороны, если число отрицательное. Никакого прогноза в основе нет, и никакое историческое среднее не подставляется вместо введённого значения.

Это важно, потому что это предположение — один из самых мощных рычагов во всём сравнении. Цена дома, растущая на 3 процента в год, и цена, растущая на 1 процент, дают заметно разные значения капитала на пятилетнем горизонте, и оба варианта — правдоподобные предположения, а не факты о будущем.

Федеральный резервный банк Сент-Луиса публикует длинные ряды цен на жильё, полезные для калибровки этого параметра, а Бюро статистики труда публикует данные об инфляции, лежащие в основе поправок на реальную стоимость в других разделах этого сайта. Ни то, ни другое не является прогнозом.