Оценка налога на недвижимость и страховки

Две из четырёх частей ипотечного платежа задаются вообще не кредитом. Налог на недвижимость приходит от местной власти, а страховка — от страховщика, и обе величины остаются оценками до прихода первого счёта.

Калькулятор ипотечного платежа принимает обе как задаваемые значения, потому что национальное среднее — в лучшем случае отправная точка. Откуда берётся каждая цифра, показано ниже.

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость — это годовая сумма, рассчитываемая как ставка, применённая к оценочной стоимости. Структура простая; сложности — в двух переменных.

Ставка устанавливается на местном уровне, выражается в миллах или в процентах от оценочной стоимости. Между юрисдикциями она различается огромным образом. Милли в одном штате могут быть в несколько раз больше, чем в другом, а внутри одного округа — различаться в два раза и более между соседними тауншипами.

Оценочная стоимость — это не цена покупки. Именно эта деталь сбивает людей с толку на первом счёте. Во многих юрисдикциях оценочную стоимость ограничивают процентом от цены, в других применяют отдельную формулу массовой оценки, а в третьих переоценка идёт по циклу. В результате первый налоговый счёт часто ниже, чем цена, умноженная на ставку, и цифра поднимается позже, когда переоценки догоняют.

Налог на недвижимость также периодически переоценивается по ставке. Ставки меняются от года к году, а переоценка меняет стоимость, к которой применяется ставка, даже если сам дом не изменился.

Ресурсы HUD и CFPB по жилью описывают эту структуру, и там же находится описание того, как устроена конкретная юрисдикция.

Страховка жилья

Премия складывается из нескольких входных данных, и крупнейшее из них часто упускают: стоимость замещения конструкции.

Стоимость замещения — это сумма, необходимая на перестройку дома, а не его рыночная цена и не сумма, за которую он был куплен. Если стоимость строительства растёт быстрее цен на жильё, стоимость замещения растёт быстрее цены покупки, и премия тоже. Это одна из причин, по которым страховка не отслеживает рыночную стоимость объекта.

Остальные входные данные — местоположение (погода, пожарный риск, уровень преступности и стоимость страховых случаев в этом районе), франшиза, лимиты покрытия и история страховых случаев по адресу.

Два следствия, о которых важно знать до покупки. Перестройка может поднять стоимость замещения, а значит, и премию. И лимиты покрытия, заданные по исходной цене покупки, после перестройки могут оказаться недостаточными, что превращается в нехватку средств при страховом случае.

Источники более точных оценок

Порядок, дающий наиболее точный результат, короткий:

1. Налоговый оценщик. Управление местного оценщика публикует оценочную стоимость и применимую ставку для конкретного адреса. Это даёт оценку, привязанную к реальной юрисдикции, а не к национальному среднему.
2. Страховой расчёт по конкретному адресу. Расчёты бесплатны, и цифру формирует та же модель, которая будет тарифицировать полис. В расчёте указывается стоимость замещения, а не только премия.
3. Оценка эскроу кредитора. После оформления кредита кредитор рассчитывает платёж в эскроу по собственным цифрам. Это не обещание на следующий год, и он изменится, когда придут налоговый счёт и продление страховки.

Почему калькулятор запрашивает их отдельно

Налог и страховка — это годовые суммы, и в ежемесячном платеже они показываются, делённые на двенадцать. Деление — это удобство распределения по срокам, а не скидка: за год выплачивается одна и та же сумма. Что меняется от месяца к месяцу — так это в какой месяц попадает налоговый счёт, и существует эскроу, чтобы сгладить это.

Разделение в калькуляторе также делает видимыми текущие расходы. Платёж, в котором 60 процентов приходится на основной долг и проценты, а 40 — на налог и страховку, ведёт себя совсем иначе, чем платёж, в котором 90 процентов приходится на основной долг и проценты, и без такого разделения эти два платежа несопоставимы.

Что меняется со временем

Обе цифры на момент получения — оценки, и обе подлежат пересмотру. Данные об инфляции, публикуемые Bureau of Labor Statistics, служат справочником для стоимости строительства, стоящей за стоимостью замещения, а налоговая ставка — вопрос местной политики. Ни то, ни другое не фиксировано на срок тридцатилетнего кредита.