Cómo funciona la amortización de una hipoteca
Por qué los primeros pagos de una hipoteca son casi intereses, cómo se mueve el saldo mes a mes y qué pasa con el reparto a medida que el préstamo envejece.
La amortización es el proceso por el que se devuelve una hipoteca, y produce uno de los resultados más contraintuitivos de las finanzas personales: un préstamo a treinta años no son treinta años devolviéndolo. Son unos diez años devolviéndolo, seguidos de veinte años pagando por el privilegio de haberlo devuelto.
El mecanismo es lo bastante sencillo como para tenerlo en la cabeza, y tenerlo en la cabeza ayuda antes de mirar cualquier cuadro.
Primero los intereses, siempre
Cada cuota de hipoteca tiene dos partes, y el orden en que se aplican lo fija el contrato:
- Los intereses se cobran sobre el saldo pendiente al comienzo del mes.
- La cuota se aplica a esos intereses.
- Lo que quede de la cuota reduce el capital.
El saldo del mes siguiente es el saldo de este mes menos el capital pagado. Esa es toda la regla.
La consecuencia se sigue de inmediato. En el primer mes, el saldo es el importe completo prestado, así que el cargo de intereses es el mayor, y la cuota —que se fijó para cubrir esos intereses más una porción pequeña de capital— es casi todo intereses. A medida que el saldo baja, el cargo de intereses baja con él, y la misma cuota empieza a cubrir más capital.
La aritmética de un solo mes
El cargo de intereses de un mes es:
interés = saldo × (tipo anual ÷ 12)
Tomemos un préstamo de $360,000 al 6.5 por ciento. El tipo mensual es 0.54167 por ciento. En el primer mes, el interés es $360,000 × 0.0054167 = $1,950. La cuota programada a un plazo de 30 años es $1,986. La diferencia, $36, es lo que reduce el capital en el primer mes. Frente al saldo, es un error de redondeo.
Un año después, el saldo ha bajado a unos $357,500. El cargo de intereses es ahora de unos $1,936, y la parte de capital ha crecido hasta unos $50. Al cabo de tres años, la parte de capital anda en unos $80 al mes. Sigue siendo pequeña. También está creciendo, y el crecimiento se acelera, que es toda la historia.
Las dos curvas
Una forma útil de visualizar una hipoteca es como dos curvas que se mueven en direcciones opuestas. La curva del saldo empieza alta y baja despacio al principio, luego de golpe, y luego se aplana al acercarse a cero. La curva del interés acumulado empieza en cero, sube deprisa y después sube más despacio, porque el cargo de intereses se aplica a un saldo que se reduce.
La primera curva es en la que piensa la gente. La segunda es la que determina el coste total, y la distancia entre ambas es el total de intereses.
En la marca de los cinco años de un préstamo típico a 30 años, se ha ido un poco menos de la quinta parte del saldo y ya se ha pagado alrededor de la cuarta parte del total de intereses. En la marca de los quince años, se ha ido la mayor parte del saldo. Por eso importa el año exacto: «cuánto he devuelto» y «cuánto he pagado en intereses» son preguntas muy distintas, y el cuadro de amortización responde a las dos.
Por qué la última cuota es distinta
Una cuota mensual tiene que ser un número fijo de céntimos, y un préstamo con un tipo de interés y un plazo de meses enteros no se divide de forma exacta. El redondeo deja un pequeño saldo pendiente al final.
La última cuota se ajusta para cancelarlo. No es una característica especial de ningún prestamista; es aritmética. La calculadora de cuota de hipoteca de este sitio hace lo mismo, y el ajuste se ve en la última fila del cuadro.
La vía acelerada
El cuadro de amortización es también el argumento a favor de los pagos adicionales, y el argumento es mecánico y no motivacional. Un pago adicional reduce el capital. Un capital menor significa un cargo de intereses menor al mes siguiente, lo que significa que de la siguiente cuota queda más disponible para capital. El efecto se capitaliza exactamente igual que el préstamo.
La cuota programada no cambia. El préstamo simplemente termina antes, y los intereses que se habrían cobrado sobre un saldo que ya no existe no se cobran nunca. La cifra de total de intereses de la calculadora baja a medida que sube el pago adicional, y la fecha de cancelación se adelanta.
Lo que la amortización no cubre
El cuadro cubre el préstamo. No cubre el impuesto predial, el seguro, las cuotas de HOA, el mantenimiento ni el efecto de la inflación sobre una cuota que dura tres décadas. Son costes recurrentes y no costes del préstamo, y se tratan por separado en las guías sobre el impuesto predial y sobre el coste total de una hipoteca.
Fuentes
Estas son las fuentes primarias detrás de las cifras y el método de esta guía.
Calculadoras detrás de esta guía
Preguntas frecuentes
¿Por qué va tan poco de mis primeros pagos al capital?
Porque los intereses se cobran sobre el saldo que queda pendiente, y en los primeros meses ese saldo es casi el préstamo entero. A medida que el saldo baja, el cargo de intereses baja con él y más de la misma cuota va al capital.
¿Significa la amortización que devuelvo más de lo que tomé prestado?
Sí, en un préstamo a tipo fijo sin pagos adicionales. Se devuelve el importe prestado más los intereses, que es lo que representa la cifra de total de intereses de la calculadora.
¿Cuánto se ha devuelto de un préstamo típico a 30 años en los primeros cinco años?
En un préstamo a 30 años, la mayoría de los prestatarios ha devuelto bastante menos de la mitad del saldo en la marca de los cinco años, pese a haber pagado cinco años de cuotas. La cifra exacta depende del tipo y del plazo, y el cuadro de amortización de la calculadora la muestra para cualquier préstamo.
¿Se amortiza de otra forma un préstamo más corto?
El mecanismo es idéntico, pero los intereses se cobran sobre un saldo menor durante menos tiempo, así que un préstamo a 15 años tiene mucho menos interés en total. El reparto mensual también cambia más rápido.
¿Qué es un préstamo con amortización negativa?
Un préstamo en el que la cuota es menor que los intereses que se cobran, de modo que el saldo crece. Ocurre cuando una cuota se aplaza o se recalcula a la baja. No es lo que modela la calculadora, que supone que la cuota programada cubre los intereses.
¿Se puede ver el cuadro de amortización de mi propio préstamo?
Sí. La calculadora genera el cuadro para cualquier préstamo, y una guía explica cómo leer cada una de sus columnas.