Pago inicial y gastos de cierre explicados

Dos sumas de dinero salen de tu cuenta antes que la hipoteca. El pago inicial compra la casa; los gastos de cierre compran el préstamo. Ambos cambian la aritmética desde el primer día, y los dos se estiman a menudo con una regla empírica en lugar de con una cifra.

El pago inicial

El pago inicial es la parte del precio de compra que pagas de tu propio bolsillo. El resto se pide prestado.

Su efecto aritmético es directo y su efecto financiero no. Un pago inicial mayor significa un préstamo menor, lo que significa menos intereses cobrados a lo largo de la vida del préstamo. También significa menos dinero disponible en el ahorro, un efecto que el cálculo de la hipoteca no recoge.

Los requisitos vienen del tipo de préstamo y no de la aritmética. Los préstamos convencionales pueden hacerse con un 3 por ciento de pago inicial, los FHA arrancan en el 3.5 por ciento, y los VA pueden hacerse sin pago inicial alguno. Por debajo del 20 por ciento en un préstamo convencional suele exigirse el seguro privado de hipoteca, y es un coste que queda fuera de la cuota.

Los recursos de vivienda de HUD y las herramientas hipotecarias de CFPB exponen los requisitos actuales de cada programa.

Qué cubren los gastos de cierre

Los gastos de cierre se agrupan en cuatro bloques:

Honorarios de terceros. La búsqueda del título, el seguro de título, la tasación, el informe topográfico y las tasas de registro.

Honorarios del prestamista. La comisión de apertura del préstamo y cualquier tasa de solicitud o de evaluación crediticia.

Cargos públicos. Los impuestos de transmisión y las tasas de registro, que fija el estado y el condado y pueden representar una parte apreciable del total.

Escrow prepagado. El impuesto predial y el seguro del periodo posterior al cierre, cobrados por adelantado porque las facturas ya están pagadas.

El último grupo es el que más sorprende, porque es dinero que parece un coste y en realidad es el pago anticipado de una factura posterior. Si el vendedor pide seis meses de impuesto predial en el cierre, no estás pagando seis meses de impuesto; estás pagando los meses que ya se han facturado.

Cómo se calculan

La mayoría de los gastos de cierre son una de dos cosas: un porcentaje del precio de compra o una tarifa fija. La comisión de apertura suele ser un porcentaje del importe del préstamo.

De ahí sale una aproximación útil: en una casa de $450,000 con un préstamo de $360,000, unos gastos del 2 al 3 por ciento del precio y del alrededor del 1 por ciento del préstamo son un punto de partida razonable para estimar. El rango es amplio porque los componentes varían por estado, por condado y según la complejidad del título.

CFPB publica una herramienta que calcula los gastos de cierre en un condado concreto, y es la forma más precisa de obtener una cifra local.

El Loan Estimate

Tres días hábiles después de solicitar un préstamo, el prestamista tiene que entregarte un Loan Estimate. Está normalizado, lo que significa que el formato no puede variar, y es el documento que hace comparables las cifras entre prestamistas.

Dos de sus elementos importan al comparar. Muestra el efectivo a pagar en el cierre en la parte superior de la primera página, que es la suma del pago inicial, los gastos de cierre y cualquier concepto prepagado. Y muestra, línea por línea, qué honorarios pueden financiarse y cuáles no.

Tres días hábiles antes del cierre se recibe un Closing Disclosure. Se basa en las cifras reales y no en las estimaciones, y tiene que compararse con el Loan Estimate. Algunas cifras pueden variar dentro de un límite y otras no pueden variar en absoluto, y el documento indica cuál es cuál.

Cómo se relaciona esto con las calculadoras

La calculadora de hipoteca de este sitio toma el importe prestado y no el precio de compra, lo que mantiene simple la aritmética y honesta la comparación. Para modelar una compra, el importe del préstamo se calcula primero:

importe del préstamo = precio de compra − pago inicial + gastos de cierre financiados

Después, la calculadora se ejecuta con esa cifra. Aquí los gastos de cierre financiados importan, porque elevan el importe prestado y, por tanto, elevan tanto la cuota como el total de intereses.

La calculadora de alquiler frente a compra hace lo mismo, y trata los gastos de cierre como un porcentaje del precio por defecto, de modo que aparecen en el desembolso inicial en lugar de desaparecer.

La cifra que se olvida con facilidad

En una comparación entre alquiler y compra, el pago inicial y los gastos de cierre son las dos mayores salidas de efectivo del lado de la compra, y llegan antes que la primera cuota mensual. Una comparación que parte de las cifras mensuales ya se ha saltado las dos.